lunes, 12 de agosto de 2013

Cláusulas suelo: el Banco de España aclara los criterios sobre su aplicación.


Por Jose Mª Camarero, finanzas.com

Se enciende un nuevo foco de luz sobre la compleja problemática de las "cláusulas suelo" que afectan a centenares de miles de préstamos hipotecarios. El Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha incluido un análisis de la sentencia del Tribunal Supremo sobre este conflicto en su último informe anual relativo a 2012, que ha sido publicado esta semana. En principio, este organismo no tiene competencias para declarar nula una "cláusula suelo" ni para ejercer acciones legales sobre los bancos que las hayan comercializado. Pero sus criterios sí que sirven para dirimir las quejas de los clientes que se han dirigido al regulador para exponer sus casos. 

Sólo durante 2012, se resolvieron en este Servicio de Reclamaciones 950 quejas de clientes bancarios afectados por estas limitaciones hipotecarias. Es decir, casi el doble de las resueltas en el ejercicio anterior. De hecho, esta cuestión acapara ya un 6,6% de los casos resueltos, el tercero por detrás de los problemas generados en la liquidación de depósitos y créditos.

Son tres los aspectos fundamentales que el Banco de España señala en su análisis sobre las "cláusulas suelo" y el efecto en las hipotecas. Aunque parte de la base de que esta limitación es aplicable, se exige: que se encuentre debidamente recogida en el contrato hipotecario, extremando las cautelas que aseguren el conocimiento de su existencia; que se haga con anterioridad a la firma de los contratos hipotecarios; y que se informe sobre el impacto que tendrían en el caso de que se trate de hipotecas bonificadas por la vinculación del titular con el banco a través de diferentes tipos de productos contratados.


-INFORMACIÓN PREVIA.

El Banco de España deja claro que no basta con que una entidad proporcione a su cliente una copia de la escritura hipotecaria antes de firmarla, como vía exclusiva de información correcta. Cuando en la hipoteca se incluye una "cláusula suelo", el Servicio de Reclamaciones verificará "el cumplimiento por parte de la entidad de su obligación de entrega a su cliente con la debida antelación y con una validez de al menos 10 días antes de la oferta vinculante".

Además, según la normativa actual, el banco debe proporcionar ahora una Ficha de Información Precontractual; y, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, una Ficha de Información Personalizada, con el correspondiente anexo en el que se recoja el tipo de interés mínimo y máximo que se va a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.


-UN LUGAR VISIBLE EN LAS ESCRITURAS.

Se aclara por parte del Servicio de Reclamaciones que el banco -"como profesional experto que es", indica el documento- "debe cuidar la redacción para evitar posibles conflictos, máxime cuando la minuta es redactada por el propio banco". Es decir, la "cláusula suelo" debe encontrarse en un lugar visible. Sin embargo, el regulador ha encontrado casos de "notoria oscuridad" en los que "no se había redactado con la claridad exigible dada su enorme trascendencia en la determinación del tipo de interés aplicable".


-PRÉSTAMOS BONIFICADOS.

También destaca el informe los casos en los que las hipotecas cuentan con bonificaciones en sus tipos de interés, como consecuencia de los productos bancarios (planes de pensiones, fondos de inversión, seguros, etc.) contratados adicionalmente por el titular del préstamo. En estos casos, la "cláusula suelo" resultaría contraria a las buenas prácticas bancarias "si no se informa adecuadamente al prestatario". En concreto, el banco debería informar no sólo sobre la propia existencia de esta limitación, sino también de "las implicaciones que puede tener respecto a las bonificaciones". Puesto que "la cláusula las puede hacer parcial o totalmente inoperantes" si el tipo de referencia pactado baja hasta ciertos niveles y, por tanto, el cliente puede ver frustradas sus expectativas de abaratamiento del coste del préstamo, "mientras que la entidad se asegura una mayor vinculación del prestatario y unas mayores ganancias".

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